Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Ücretinin Belirlenmesi

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Kira sözleşmesinin tarafları, bu konuda bir anlaşma sağlayamamışlarsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira ücretinin belirlenmesi davasını kiracı veya kiraya veren açabilecektir. Kira tespit davasında hüküm, bir kira yılına ait kira ücretinin ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Kira tespit davası ancak yeni kira dönemindeki kira artışını elde etmek amacıyla istenebilir. Geçmiş kira bedelinin artışı yönünden tespit istemi bulunulamaz olup Yargıtay kararları da bu şekildedir.

Kira tespit davası, her zaman açılabilecektir. Ancak bu dava, kira sözleşmesinin yenilecek kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kiracıya, kira ücretinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda ve yenilecek kira döneminin sonuna kadar davanın açılması halinde, yenilecek kira dönemi ücretinin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Bu süreye uyulmaması durumunda, geriye dönük olarak kira bedelinin tespiti istenemeyeceği gibi geriye dönük biçimde kira bedelinin belirlenmesi şeklinde bir karar verilemeyecektir. Bu duruma örnek vermek gerekir ise, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1 Aralık başlangıç tarihli olduğunu düşünelim. Eğer kiraya veren 10 Kasım tarihinde ihtarname çekmiş veya 15 Kasım’da tespit davası açılmış ise yeni kira dönemi için kiraya verenin yasal süreye uymaması nedeniyle davası reddolunacaktır. Davayı yürüten mahkemenin bu durumda ayrıca kiraya verene, yenilecek kira döneminden sonraki yenileme dönemine ait tespit isteyip istemediğini sorması gerekecektir.

Taraflar arasında yapılan konut veya işyeri çatılı kira sözleşmesinde; sözleşmede kira bedelinin her yıl arttırılacağı yönünde bir madde varsa ve taraflar bu durumu kabul etmesi durumunda, Yargıtayca kiraya verenin, kiracıya ihtarname göndermesine gerek olmadığı yönünde kararlarının bulunduğunu belirtmek isteriz.

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde, kira tespit davası açılamayacağı yönünde bir madde varsa; bu maddenin geçerliliğinin bir kira dönemi için olacağını belirtmekte fayda vardır. Bu kira sözleşmesini izleyen yeni kira dönemlerine ilişkin kira tespiti yönünden dava açılabilecektir. Yine kira tespit isteyen tarafın bu istemde bulunması için hukuki yararı bulunmaktadır.

Kiraya veren ile kiracı, yenilenen kira dönemindeki kira artış oranında anlaşabilirler. Bu anlaşmanın geçerli olmasının koşulu bulunmaktadır. Tarafların anlaştığı kira artış oranının, bir önceki kira dönemindeki yıllık TÜFE artış ortalamasından fazla olmaması gerekmektedir. Uygulamada, kira ücretinin tespiti yönünde bir dava açılabileceği gibi kira ücretinin tespiti ve kiracıdan tahsili yönünde de dava açılabilecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinde, taraflar arasında kira artışı olup olmadığına bakılmaksızın kira sözleşmesinde uygulanacak kira bedelinin tespit edilmesi mahkeme tarafından istenebilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Hakkaniyet belirlenirken mahkeme tarafından kiralanın mevcut durumu ve emsal kira ücretleri dikkate alınacaktır. 
Kira bedelinin tespiti yönünde açılacak dava, davalının yerleşim yeri ve ifa yeri olan kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Av. Abdullah FIRAT