Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Mirasbırakan yani muris ile lehine tasarrufta bulunulan tarafın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla hileli olarak yaptıkları anlaşmaya dayanan muvazaa türüne muris muvazaası denilmektedir. Yani mirasbırakanın bazı mirasçılarını veya tamamını, mirastan yoksun bırakmak amacıyla bağışlamak istediği taşınmaz hakkında tapu müdürlüğünde satış olarak işlem yapmasıdır. Bu işlemde miras hakkından mahrum kalacak olan mirasçılar, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açacaklardır. Uygulamada, mirası bırakanın sağlığında, mal kaçırmak amacıyla bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve satım sözleşmesi yollarına başvurarak bu eylemini gerçekleştirdiği görülmektedir.

Muris muvazaasına dayalı olarak açılan davalarda her olay kendi içerisinde değerlendirilmelidir. Yapılan değerlendirme de araştırılacak hususun, miras bırakanın sağlığındayapmış olduğu işlemin hangi amaçla ve ne şekilde yapmış olduğudur. Mahkemelerde açılan davalarda ise bazı olaylardan bahsetmek gerekir ise;

Aile içi nedenler
Mirasbırakanın mirasçıları veya bazı mirasçıları cezalandırmak istemesi
İkinci evlilik yapan murisin ilk evliliğinden olan çocuklara mal bırakmak istemesi veya ikinci evliliğinden olan çocuklara mal bırakmak istemesi
Psikolojik nedenler
Kız çocuklarına mal bırakmak istememesi, şeklindedir.

Muris muvazaasına dayalı açılacak davalarda, mirasbırakanın yapmış olduğu devir işlemi için gerekli olan bazı unsurlar bulunmaktadır. Bunlar; gizli işlemin olması, muvazaa yönünde bir anlaşmanın olması, görünürde yer alan işlemin şekli yönüyle varlığı ve aldatma kastının olmasıdır.

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası açılabilmesi için öncelikle mirasbırakanın ölmesi gerekmektedir. Yani bu davaya konu olan tasarruf işlemi için işlemi gerçekleştiren kişinin sağlığında dava açılamayacaktır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacılar, murisin ölümü sonrasında mirasçısı olacak kişilerdir. Mirasçıların bağımsız veya birlikte dava açma hakları bulunmaktadır. Ayrıca murisin mirasçısının ölümü sonrasında, ölenin mirasçıları da bu davayı açabileceklerdir. Davanın açılırken, ölen kişi adına tapunun tescili talep edilemez. Davacılar açtıkları davada, dava konusu olan taşınmazın terekeye hisseleri oranında tescilini talep etmeleri gerekmektedir. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, dava açılırken dava konusu taşınmazın sahibine karşı açılabilecektir. Dava konusu taşınmazın, miras bırakan tarafından adına tescil eden kişinin bir başkasına devretmesi durumunda ise taşınmazı devralan kişinin muvazaayı biliyor veya bilecek durumda olması halinde dava,

bu kişiye de yöneltilebilecektir. Fakat taşınmazı devralan son kişinin muvazaayı bilecek durumda olmaması halinde davacılar, mirasbırakanın lehine tasarrufta bulunduğu kişiye karşı, muris muvazaası nedeniyle tazminat davası açabileceklerdir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Kaynaklı Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 611. maddesinde tanımlanmıştır. Bu tanımlayama göre ‘’ Bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir’’ Ölünceye kadar bakma sözleşmesi resmi memur huzurunda düzenlenme şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada, murisin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla başvurduğu yollardan birisinin ölünceye kadar bakma sözleşmesi durumu olduğu görülmektedir. Mirasbırakanın gerçek iradesinin bağışlama olmasına rağmen görünürde ölünceye kadar bakma sözleşmesi yaparak gerçek iradesini gizleme amacıyla hareket etmesi durumunda mirasçılar tarafından dava açılabilecektir.

Bakım borçlusu yani mirasbırakan, gerçekten bakıma muhtaç olabilir ve kendisine yardımcı olan çocuğu, eşi veya üçüncü bir kişiye duyduğu minnet duygusunun sonucunda mal varlığından o kişiye mal bırakmak isteyebilir. Bu durum sonucunda dava konusu taşınmazı devralan kişiye karşı dava açılırsa mahkeme tarafından dikkat edilecek hususun; mirasbırakanın bakıma ihtiyacınınolup olmadığının araştırılmasından ziyade, yapılan işlemin mirasçılardan mal kaçırma yani aldatma yoluna başvurulup başvurulmadığı olacaktır. Mirasbırakanın aldatma niyeti varsa gizli bağışın varlığından söz edilecektir. Sonuç olarak, görünürdeki ölünceye kadar bakma sözleşmesi muvazaalı olması nedeniyle, gizli işlem olan bağışlama ise şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğundan davacı, davaya konu taşınmazın iptalini isteyebilecektir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Kaynaklı Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının Değerlendirilmesi

Muvazaanın kendi içerisinde iki ayrımı bulunmaktadır. Bunlar mutlak muvazaa ve nispi muvazaadır. Bunun sonucunda muvazaaya konu olan işlem mirasbırakan ile lehine tasarrufta bulunulan kişi arasında sonuç doğurmayacaktır. Yani muvazaaya konu işlemin, işlem tarihinden itibaren geçersiz olacağıdır. Taraflar arasında bir sonuç doğurmayacak olan bu işlemlerde, taraflar bir zarara uğramış olsalar bile bu konuda bir talepte bulunamayacaktır. Söz konusu muvazaada mirasbırakan tapulu bir taşınmazını satış gibi gösterip aslında bağışlamış olursa veya mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapuda satış işlemi göstererek işlem yaparsa her bir mirasçının işbu davayı açma hakkı doğacaktır

Muris muvazaasına ilişkin ilk Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı karardır. Söz konusu kararda; “bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı hakkında tapu sicil memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmesi halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar görünürdeki satış sözleşmesinin danışıklı (muvazaalı) olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de biçim koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabilirler.” denmek suretiyle muris muvazaasının varlığı kabul edilmiştir.

Yargıtay’ın Muris Muvazaası davasında dikkat ettiği unsurlar ise;

Görünürdeki İşlem
Gizli İşlem
Muvazaa Anlaşması
Mirasçıları Aldatma Kastı, şeklindedir.

Yargıtay’ın bu davalarda karar verirken yararlandığı olgular ise;

Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri,
Olayların olağan akışı,
Mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
Kazandırmanın denkleştirme amacı taşıyıp taşımadığı,
Davalının maddi olarak taşınmazı alacak gücünün bulunmaması veya bunun tam tersi olarak mirasçının muvazaalı satışa ihtiyacı olmayacak kadar maddi gücünün yerinde olması,
Mirasbırakanın maddi olarak ihtiyacı olmamasına rağmen satış yapması,
Davalı yanın alış gücünün olup olmadığı,
Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
Taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşerî ilişki, şeklindedir.

Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında yukarıda belirttiğimiz kriterlerden, dava konusu taşınmazın ‘’satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark’’ hakkındaki kısım için açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır. Yargılamayı yürüten mahkeme tarafından dava konusu taşınmaz hakkında keşif incelemesi ve devamında taşınmazın devir tarihindeki emsal taşınmazların piyasa değeri araştırılacaktır. Satış bedeli ile keşif sonucu belirlenecek bedel arasındaki farkın fazlaca olması, açılacak davanın kabul edilmesi için tek başına yeterli olmayacaktır. Tapu dairelerinde yapılan tapu devir işlemlerinde alınan vergilerin yüksekliği nedeniyle, çoğu zaman tapuda gösterilen taşınmazın değerinin gerçek satış değeri olmadığı bilinmektedir. Bu nedenle, dava konusu taşınmazın devir tarihindeki rayiç değerinin altında gösterilmesi tek başına muvazaalı işlemin kanıtı sayılmayacaktır.