Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davası

Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya vereni sözleşmenin tarafları olarak bir araya getiren ve bu iki tarafa sorumluluk yükleyen bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmeleri kendi içerisinde belirli süreli ve belirsiz süreli (belirli olmayan) olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmesi; taraflar arasında düzenlenen sözleşmede bir sürenin belirlenmesi halidir. Belirli olmayan süreli kira sözleşmelerinde ise taraflar kira sözleşmesinde belli bir süre tayin etmezler. Süre hususunun önem arz ettiği husus ise kira sözleşmesinin sona erdirilme aşamasında gündeme gelecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede kanuna aykırı olarak taraflara fesih hakkı düzenlenmiş olabilir. Örneğin, kiraya veren gerek gördüğü durumlarda kiracıya göndereceği yazılı bildirimden 15 gün sonra kiracı, kiralananı tahliye edeceğini içeren sözleşmeler geçersizdir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı şekilde öngörülmüştür. Kısacası, sözleşmede yasaya aykırı kararlaştırılan fesih bildirimi ve tahliye nedenleri tarafları bağlamayacaktır.

Kirayı Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

3. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kirayı Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenini gereksinim durumu

sınırlandırılmıştır. Kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için; kiralananın, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi söz konusu olmalıdır. Bahsedilen sınırlı kişiler içerisinde kiraya verenin kardeşinin dahil olmadığını belirtmek isteriz. Yine kiraya veren, kendisi veya kanunda belirtilen kişiler için gereksinimin söz konusu olması durumunda kira sözleşmesinin süresine göre hareket etmelidir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi;

Belirli süreli kira sözleşmesi ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kiraya veren kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya yazılı fesih bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunduktan sonra kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davasını açması gerekecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek yazılı fesih bildirim yani ihtarnamenin, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en geç 3 ay öncesinde yapılması durumu önem arz etmektedir. Burada ihtarnamenin tarihinden ziyade kiracıya ihtarnamenin tebliğ olacağı tarih olarak kiraya verenin hareket etmesi gerekmektedir.

Kanun koyucu, kanunda süreler noktasında düzenleme yapmış olsa da uygulamada işleyişin farklı olduğunu belirtmek isteriz. Uygulamada süreler noktasında kabul gören görüş şu şekildedir:

Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. (Kiraya verenlere sözleşmenin sona erme tarihinden en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi göndermesi yönünde tavsiyede bulunduğumuzu belirtmek isteriz.)
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, 6 aylık fesih dönemlerine uyarak en az 3 ay öncesinde yazılı fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

Uygulamada yer alan işleyişe örnek vermek gerekir ise; Uygulamada yer alan işleyişe örnek vermek gerekir ise; Kiraya veren ile kiracı arasında 07.07.2021 tarihinde, 1 yıl süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak istiyor. Öncelikle kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği için kira sözleşmesi belirli süreli olarak her kira döneminde yenilenerek devam etmiştir. 2023 yılında, kiraya veren tahliye davası dava açmak istiyor ise; kira sözleşmesinin 2023 yılında sona ereceği tarih olan 06.07.2023 tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin bizim örneğimizde 06.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir. Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında kiracıya fesih bildirimi şartı getirmemiştir. Tarafımızca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi yapılmasına yönelik tavsiye verdiğimizi belirtmek isteriz.

Kiraya verenin yasal sürelere uymadan açacağı tahliye davasında, haklı olsa dahi sürelere uymaması nedeniyle; davasının reddedileceği hususunu belirtmek isteriz.

Kiralanın Yeniden İnşası ve İmarı Amacıyla Tahliye Davası

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren kanunda belirtilen sürelere uyarak tahliye davası açabilmesi için kira sözleşmesinin süresine göre hareket etmelidir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi;

Belirli süreli kira sözleşmesi ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren tahliye davası açmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ise kiraya veren kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya yazılı fesih bildirimde bulunmalıdır. Kiraya veren yazılı bildirimde bulunduktan sonra kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davasını açması gerekecektir.

Kanun koyucu, kanunda süreler noktasında düzenleme yapmış olsa da uygulamada işleyişin farklı olduğunu belirtmek isteriz. Uygulamada süreler noktasında kabul gören görüş şu şekildedir:

Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. (Kiraya verenlere sözleşmenin sona erme tarihinden en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi göndermesi yönünde tavsiyede bulunduğumuzu belirtmek isteriz.)
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, 6 aylık fesih dönemlerine uyarak en az 3 ay öncesinde yazılı fesih bildirimini kiracıya tebliğ ettirmek koşuluyla 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.

Uygulamada yer alan işleyişe örnek vermek gerekir ise; Kiraya veren ile kiracı arasında 07.07.2021 tarihinde, 1 yıl süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak istiyor. Öncelikle kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği için kira sözleşmesi belirli süreli olarak her kira döneminde yenilenerek devam etmiştir. 2023 yılında, kiraya veren tahliye davası dava açmak istiyor ise; kira sözleşmesinin 2023 yılında sona ereceği tarih olan 06.07.2023 tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin bizim örneğimizde 06.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir. Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında kiracıya fesih bildirimi şartı getirmemiştir. Tarafımızca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi yapılmasına yönelik tavsiye verdiğimizi belirtmek isteriz.

Kiraya veren ile kiracı arasında 07.07.2021 tarihinde, 1 yıl süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye davası açmak istiyor. Öncelikle kira sözleşmesi kiracı tarafından sona erdirilmediği için kira sözleşmesi belirli süreli olarak her kira döneminde yenilenerek devam etmiştir. 2023 yılında, kiraya veren tahliye davası dava açmak istiyor ise; kira sözleşmesinin 2023 yılında sona ereceği tarih olan 06.07.2023 tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde dava açması gerekecektir. Kiraya verenin bizim örneğimizde 06.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açması gerekmektedir. Kanun koyucu belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davasında kiracıya fesih bildirimi şartı getirmemiştir. Tarafımızca kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 3 ay öncesinde kiracıya tebliğ olması koşuluyla fesih bildirimi yapılmasına yönelik tavsiye verdiğimizi belirtmek isteriz.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek yazılı fesih bildirim yani ihtarnamenin, kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden en geç 3 ay öncesinde yapılması durumu önem arz etmektedir. Burada ihtarnamenin tarihinden ziyade kiracıya ihtarnamenin tebliğ olacağı tarih olarak kiraya verenin hareket etmesi gerekmektedir.

Kiraya verenin yasal sürelere uymadan açacağı tahliye davasında, haklı olsa dahi sürelere uymaması nedeniyle; davasının reddedileceği hususunu belirtmek isteriz.

Kiralanana ait imarca tasdikli plan ve ruhsatın dava açarken ya da dava sırasında mahkemeye ibrazı zorunludur.

Kiraya verenin kiralanın kentsel dönüşüm işlemi için işbu davayı açabilecekken; kiralanan üzerinden gelir sağlamak amacıyla tadilat işlemlerine yönelik işbu davayı açamayacaktır. Bu duruma örnek vermek gerekir ise kiralanan dairenin iş hanına dönüştürmek için tadilat yapılmak istemesi veya apartman dairesinin dükkana dönüştürülmek istemesi şeklindeki tadilat istekleri nedeniyle, kiraya veren işbu davayı açamayacaktır.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malikin taşınmazı yani kiralananı tapu devir tarihinden itibaren 1 aylık yazılı fesih bildirim süresinin başladığını belirtmek isteriz. Yine fesih bildirimin ihtarname aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Yeni malikin dava açma süresi olan 6 aylık sürenin, kiralananın tapu devir tarihinden itibaren başladığını belirtmek isteriz. Yani dava açma süresinin içerisinde fesih bildirim süreside bulunmaktadır. Yeni malik, tahliye davasını açmak için kiralanan taşınmazın tapudaki devir tarihinden itibaren 6 ay beklemek zorundadır. Dava 6 aylık süreyi geçtikten sonra kira sözleşmesi döneminin yenilenme süresi içerisinde açılması gerektiğini belirtmek isteriz. Bu durumda yeni malik, yasal sürelere uyarak tekrardan davasını açması gerekecektir.

Kanun koyucu yeni malike dava açma süresi olarak bir hak daha tanımıştır. Yeni malik, kiralananın tapu devir tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabileceği gibi kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde de tahliye davası açabilecektir. Kısacası kanun koyucu yeni malike dava açma süresi noktasında seçimlik bir hak tanımıştır. Sürelere uyulmadan açılacak davanın reddedileceğini tekrardan belirtmek isteriz.

Yeni malikin kiracıya göndereceği ihtarnamede, kiralanan taşınmazı satın aldığı tarihi, kendisi veya kanunda sayılan kişilerin kiralanana ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini ve kiralanan taşınmazı, tapuda yapılan devir tarihinden itibaren 6 ayın sonunda taşınmazın boşaltılması gerektiğini belirtmelidir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Açılacak Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye davaları, kiralanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açması gerekmektedir. Örneğin, İstanbul ili, Bahçelievler ilçesinde olan kiralanan konut için açılacak tahliye davası, Bakırköy adliyesinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak (tahliye taahhüdü) üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası

Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıya karşı tahliye davası açması için taahhüdün geçerli olması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerlilik unsurları şunlardır:

Kiracı, kiralananın teslim tarihinden sonraki bir tarihte, kiraya verene karşı taahhüdü vermelidir.
Tahliye taahhüdünde, kiracının kiralananı boşaltacağı tarihi açık bir şekilde yazması gerekmektedir.

Tahliye taahhüdünde en çok dikkat edilmesi gereken husus, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi durumudur. Örnek vermek gerekir ise; kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve kiralananın kiracıya teslim tarihinden önceki tarihli, tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Kiracı yasaya uygun tahliye taahhüdünde kiralananı boşaltacağı tarihte boşaltmaz ise kiraya veren kiracının taahhütte belirttiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde iste icra takibi yolu ile isterse dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir.

Yargıtay kararlarına göre geçerli sayılacak bazı tahliye taahhütnamelerini belirtmek gerekir ise;

Kiralananın tesliminden sonraki tarihli taahhütler,
İlk kira sözleşmesinden sonra yapılan kira sözleşmelerine yazılan taahhütler,
Yenilenen sözleşmelerde yer alan tahliye taahhütnameleri,
Kiracının eski malike verdiği taahhüde dayanarak yeni malikin tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açması,
Birlikte kiralamalarda tüm kiracıların birlikte verdiği tahliye taahhütleri,
Kiracının vekili olarak kira sözleşmesini yapan vekil tarafından verilen tahliye taahhüdü,
Kiracının sağlığında verdiği tahliye taahhüdünden sonra ölmesi durumunda kiraya veren kiracının mirasçılarına tahliye taahhüdüne dayanarak açacağı tahliye davası, şeklindedir.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Açılacak Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiraya veren yasaya uygun tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davasını taahhütte yer alan kiralanın boşaltılacağı tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye işlemlerine başvurmalıdır. Kanun koyucu bu bir aylık süre içerisinde kiraya verene seçimlik hak tanımıştır. Kiraya veren isterse kiralanan taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye açabileceği gibi yine kiralanın bulunduğu İcra Müdürlüğünde, tahliyeye dayalı icra takibi başlatabilecektir.

Kiraya veren seçimlik haklarından icra takibine başvurması durumunda, icra müdürlüğü tarafından borçluya, tahliye emri isimli tebligat gönderilecek ve tahliye emrinde kiracıya süre verilecektir. Tahliye emrinde yer alacak ibare şu şekildedir: ‘’…işbu tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa 7 gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz...’’ Kiracı 7 gün içerisinde icra takibine itiraz etmesi üzerine kiraya veren, icra müdürlüğünün bulunduğu yerde bulunan İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde de itirazın iptali ve tahliye davası açabilecektir.

Uygulamada tahliye taahhütlerinde kiracıların çoğunlukla itirazları, taahhütte bulunan imzayı kabul etmeleri fakat boş kağıda imza attıkları veya taahhütte yer alan tarihlerin sonradan doldurulduğu şeklindedir. Yargıtay’ın kararları doğrultusunda bahsi geçen itirazlar kabul edilmemektedir. Bunun nedeni ise kiracının kendi iradesi ile imzasını attığı ve bunun sonucuna katlanması gerektiği şeklindedir. Son olarak kiracının tahliye taahhüdünde bulunan imzanın kendisine ait olmamasına dayanarak taahhüde itiraz edebileceğini belirtmek isteriz. Bu itiraz ile yapılacak araştırmada kiracının haklı çıkması durumunda tahliye taahhüdünün geçersiz olacaktır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının kira ödemesini yapmaması nedeniyle, kiraya veren tarafından iki haklı ihtarın kiracıya tebliğ olması sonucunda tahliye davası açılabileceğini belirtmiştir. Bu düzenlemede, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin süresine göre ayrıma gidilmiştir.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde ve bu kira süresi içerisinde kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kiraya veren iki haklı ihtarda bulunmuş ise tahliye davası açabilecektir. Kira sözleşmesinin 1 yıl veya daha uzun süreli olmasında; 1 kira yılı içerisinde veya 1 kira yılını aşan süre içerisinde, kiracının kira ücretinin ödememesi sonucunda iki haklı ihtarda bulunulması durumunda yine kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Burada ihtarların yazılı yani noterden gönderilecek

ihtarname ile yapılması gereklidir.

Yukarıda bahsedilen durumun gerçekleşmesi sonucunda, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir. Dava açma süresini örneklendirmek gerekir ise; bir yıl süreli kira sözleşmesi 01.08.2012 tarihinde yapıldığını düşünelim. Kiracı tarafından kira ücreti ödenmemesi nedeniyle ve iki haklı ihtarın 2018 yılının Ocak ayı ve Mayıs ayında yapıldığını düşünelim. 2018 yılı için kira sözleşmesinin sona erme tarihi: 31.07.2018 dir. Kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını 31.08.2018 tarihine kadar açması gerekmektedir. Kiraya veren, iki haklı ihtarname göndermiş olsa dahi; tahliye davasını yasal süresi içerisinde açmaz ise dava reddedilecektir.

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarname önem arz etmektedir. Öncelikle, sayıl olarak bizzat kiracıya gönderilerek tebliğ olan iki haklı ihtar bulunmalıdır. İki haklı olarak gönderilen ihtarnamenin ise 1 kira yılı dönemi içerisinde ve farklı 2 ayrı ay için gönderilmesi gerekmektedir. Yani kiracı tarafından ödenmeyen kira ücreti ayına ilişkin gönderilen iki farklı ihtarnameye dayanılarak, tahliye davası açılamayacaktır. İhtarnamenin yapılmasından sonra kira ücreti ödenir ise ihtarnameler yine haklı ihtarname olarak kabul edilmektedir. Kiracıya gönderilecek ihtarnamede hangi ayın kirasının ödenmediği belirtilmelidir

Süresiz kira sözleşmelerinde ve kira ücretinin yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının açılamayacağı düşüncesinde olduğumuzu bildiririz.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçinde Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu düzenlemeye ilişkin tahliye davasının açılması için; tüm koşulların gerçekleşmesi gerekmekte olup, bir koşulun var olmaması halinde tahliye davasının açılamayacağını belirtmek isteriz.

Kiraya verenin ayrıca bahsedilen nedene dayanarak tahliye davası açması için kiracıya bildirimde bulunması koşulu aranmadığını belirtmek isteriz.